안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
오늘은 상가건물임대차보호법 중
임차인에게 매우 중요한 권리금보호규정과
임대인의 방해행위 시 손해배상 등에
대해 알아볼게요!
1. "상가의 권리금" 이란?
권리금이란
상가를 운영하던 임차인이 다음 인차인에게
상가를 양도 하면서 받는 대가 입니다.
입지에 대한 부분,
시설설비에 대한 부분,
영업상의 노하우에 대한 부분,
무형의 재산적 가치를
양도하는 대가예요~
상가를 잘 꾸려서 영업이 잘 되고 있고,
설치한 시설들의 가치가 높고,
위치적으로도 훌륭하고,
이러한 조건들을 갖추면 높은 권리금을 받고
그렇지 않으면 권리금이란 없겠죠~
새 임차인은,
건물주인인 임대인에게는 보증금과 월세를~
전 임차인에게는 권리금을~ 준다고 생각하시면 되요
2. 상가의 "권리금 보호규정" 이란?
권리금은
임차인의 노력의 댓가이기에 임대인과는 아무런 상관이 없어요
간혹, 임대인과 임차인의 사이가 안좋은 경우
임대인께서,
현 임차인이 새 임차인에게 권리금 받는걸
방해하는 경우가 있어요
그래서
상가건물임대차보호법(상임법)에서
상가임차인을 보호하고자
법으로 임대인이 방해하는걸 금지하고 있어요
이것이 바로 "권리금 회수기회 보호규정"인데요
임대인은
임차기간이 끝나기 6개월전부터
임대차 종료시까지
임차인이 신규임차인으로부터
권리금 받는걸 방해해서는 안됩니다.
여기서 중요한 부분은 바로 <임대차 종료시 까지> 라는 부분인데요~
상임법에서 계약갱신이나 묵시적갱신의 경우
<6개월전부터 1개월전까지> 의사표시를 해야하는데요
권리금보호규정은 임대차 종료시까지 라는 것 암기!!
3. 상가의 "권리금 보호규정" 에서 금하고 있는 "임대인의 방해행위"
권리금보호규정이라고 해서 "하지 말라고",
"하면 안된다"고 하는 임대인의 방해행위를 말하는건데요~
1. 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인에게
권리금을 요구하거나 받으면 안됩니다.
2. 임차인이 주선한 신규임차인에게
권리금을 주지 말라고 하는것도 안됩니다.
3. 임차인이 주선한 신규임차인에게
차임과 보증금을 현저히 높게 요구해도 안되요
4. 정당한 사유없이 임차인이 주선한
신규임차인과의 계약체결을 거절해도 안되요
4. 임대인의 신규임차인 "거절사유"도 있나요?
임대인 입장에서는 임차인이 데려온
신규임차인과 무조건 계약해야 하나요?
"당연히 아닙니다"
상임법이든 주임법이든
둘다 임차인을 보호하는 법이긴 하지만
자신의 의무를 다하지 않았던 임차인은 보호하지 않습니다.
임대인분께서 임차인이 데려온
신규임차인을 거절할 수 있는 경우를 알아봐요~
1. 임차인이 데려온 신규임차인이 보증금이나 차임을
지급할 자력이 없다고 판단되면, 거절 가능해요
2. 임차인이 데려운 신규임차인이
임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나
임대차를 유지하기 힘든 상당한 사유가 있으면 거절 가능해요
3. 임차인이 임대차 목적물인 상가건물을
1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으면 거절 가능해요
4. 임대인이 데려온 신규임차인이
이미 기 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우
5. 임대인의 방해행위로 인해, 임차인에게 손해발생시 그 손해배상책임은?
임대인이 위의 방해행위를 행하여
임차인에게 손해가 발생하면 그 손해를 배상해야 하는데요
이때 손해배상액은
임차인이 신규임차인에게 받기로 한 권리금 금액과
임대차 종료시점 감정평가한 금액 중 낮은금액이하이어야 해요
또한,
임차인은 임대차가 종료한지
3년 이내에 손해배상액을 청구하여야 해요
(방해한날 기준 아니에요!)
6. 권리금 보호규정이 "적용 안되는" 상가건물 임대차는 어떤 경우인가요?
상임법의 "권리금적용이 제외되는 경우"가 있는데요
1. 대규모 점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
2. 국유재산 또는 공유재산인 경우 (전통시장은 적용)
이상, 상가임대차보호법의
권리금보호규정, 방해행위, 손해배상까지 정리해 보았어요
부동산 다름, 힐스카이 단지내에 위치하고요~
최고가 아닌,
언제나 최선을 다하는 부동산 다름이 되겠습니다.