안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
상가임대차보호법 임대차 기간(존속기간) 및 묵시적갱신,
계약갱신청구권에 대해 알아볼게요~
1. 상가의 임대차 기간
주택은 임대차시 2년을 기본보장, 상가 임대차에서는 1년을 기본보장 합니다.
1년 미만으로 계약했어도 임차인은 1년을 주장할 수 있고
법으로 보호 받을 수 있습니다.
그러면, 임대인은? 계약기간이 6개월인 상가임대차에서
임차인은 1년을 주장할 수 있지만, 임대인은 1년을 주장할 수 없고
6개월 기간을 지켜야해요.
그리고 임대차가 종료했음에도
임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임대차관계는 존속하는 것으로 보아요.
2. 상가의 묵시적갱신 (법정갱신)
주임법에도 상임법에도 또 전세권에도
임차권에도 모두 묵시적갱신이 있는데요
묵시적갱신이란
한마디로 일정 요건이 갖춰지면
법에서 자동으로 계약을 갱신시키는 것이에요
임대인 임차인 둘다 서로 확인 및 체크를 못 했으니까
법에서 임대/임차 둘다 계약 끝낼 의사가 없으니
그냥 갱신시켜줄게~
이런 뜻이라고 보시면 되세요~
참고로,
주임법,상임법,전세권,임차권 모두 묵시적갱신은 있지만
그 요건은 조금씩 달라요
3. 상가임대차보호법 묵시적갱신 요건
임대인이 임차인에게 계약이 종료되기
6개월전부터 1개월전까지
별다른 말을 하지 않으면 묵시적갱신이 되요.
<cf. 참고로 주택임대차보호법 에서는
6개월전부터 2개월전까지 이고요~ >
"갱신하지 않겠다"! 거절의사를 표시하거나~
"월세를 올리겠다"! 라거나 하는 등
조건을 변경하거나~
임대인이 이러한 의사표시를 , 하지 않으면 법정갱신되요
4. 상가임대차보호법 묵시적갱신시 계약조건은 어떻게 될까요?
상가 임대차 묵시적갱신이 되면 앞선 계약과 동일한 조건으로
다시 임대차 한것으로 봐요.
동일한 조건이기에 보증금이나 월세 5% 증액도 할 수 없어요
이때 기간은 1년이에요
그럼, 계약이 갱신되면 1년을 모두 채워야 하나요?
"아닙니다"
임차인은 묵시적갱신이 되었다하더라도 언제든지 해지가 가능해요.
단,
해지를 통보한, 3개월뒤 해지가 가능하기에
임대차 종료하고 싶은 날의 최소 3개월전에는 통지를 해주셔야 해요
반면에,
임대인은 1년될때까지 해지 할 수 없어요!!
5. 상가임대차보호법 계약갱신청구권 갱신 의사통보 시기는?
그렇다면, 계약갱신을 하고 싶다는 의사 통지를 언제까지 말해야 할까요?
임차인이 임대인에게 임대차기간 만료되기
"6개월부터 ~ 1개월전"에 임대인에게 계약갱신을 요구해요
"이때 임대인은 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없어요"
6. 상가임대차보호법 계약갱신청구권 1회만 사용 가능한가요?
주임법에서는 1회에 한하여 행사할 수 있었지만
상임법에서는 횟수 제한 대신 기간으로 제한을 두어요
임차인의 계약갱신청구권은 최초의 계약기간을 포함하여
전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있어요
7. 상임법 계약갱신청구권 행사시, 월세 올릴 수 있나요?
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는데요
이때,
차임과 보증금은 증 감 청구가 가능하고, 증액시엔 연 5%의 제한을 받아요.
증액이 있은 뒤 1년 이내에는 할 수 없어요. 감액에는 제한이 없습니다
8. 전차인의 경우, 임차인이 계약갱신청구를 안할때, 전차인이 청구 해도 되나요?
잠시, 용어 먼저 정리하고 갈게요~
임대인=건물주인
임차인=건물주인과 임대차 계약을 맺은 세입자
전대차=임차인이 다시 세 놓는것
전차인=임차인(세입자)와 전대차 계약을 맺은 사람
이해가 가시죠?
전차인이 지금 장사 하는 이 곳에서
장사를 계속하고 싶고, 계약을 갱신하고 싶다면, 임차인 대신(=대위하여)
임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있어요
다만, 이때 전차인은 임대인의 동의를 받아서 들어온 적법한 전차인이어야 되요
9. 임대인이, 임차인의 계약갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는사유는?
1. 임차인이 3회분 월세를 연체한 사실이 있는 경우 (주임법에선 2회분)
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의, 임대인이 적당한보상액을 지급한 경우
4. 임대인의 동의없이 전대한 경우 (건물의 일부든 전부든 상관없이)
5. 임차인의 중대한 과실로 건물이 파손된 경우
6. 건물이 멸실되어 임대차 목적달성이 어려운 경우
7. 건물을 대부분철거하거나 재건축하는 경우
8. 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
cf. 참고로
주임법에서 계약갱신청구권이 거절당하는 사유 중
"집주인의 실거주를 하겠다는 이유"로
거절하는 경우가 있는데요~
상임법에서는 건물주인이
"직접 장사하려고 들어오겠다 하는 이유" 로 안됩니다.
오늘은 이렇게
상가임대차보호법의 임대차 기간, 묵시적갱신, 계약갱신청구권까지
정리해 보았습니다.
부동산 다름, 힐스카이 단지내에 위치하고요~
언제나 최고가 아닌, 최선을 다하는 부동산 다름이 되겠습니다.