안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
상가(오피스) 임대차 계약시
월세 500만원에서
임대인 보증금7천 / 임차인 보증금 5천을
희망하는 상황에서
중개사가 임대인에게 "보증금5천, 제소전화해"
조건으로 진행한 사례
소개해 드립니다.
통상,
보증금은 "월세의 13배" 라는 말이 있는데요~
이는 월세가 밀려서, 명도가 진행되는 경우,
명도기간을 1년으로 보고, 계산했을때의 예시로
보시면 될거 같아요
따라서, 보증금 2천만원의 차이로 인해
계약이 거래가 되지 않을 수 있는 상황에서
임대인분에게 "제소전화해조서"를 임차인에게
받는 조건으로 계약이 성사된 사례
참고로, 제소전화해 비용은
공인중개사인 제가 실비로 직접 진행했어요
오늘은 "제소전화해조서"에 대해 알아볼게요~
"제소전화해조서" 란 무엇?
상가임대인과 임차인이 발생 가능한 갈등을
미리 방지하거나 이미 벌어진 문제를
조속히 해결하기 위해
법원의 중재 하에 합의 내용을 문서화한 것
단순한 합의서를 넘어,
법적 강제력이 있는 공식 문서
법적으로 확정판결과 동일한 효력을 가지며,
이후 강제집행이 필요한 경우 바로 집행가능
"제소전화해조서"의 법적 효력
제소전화해조서는 단순히 양 당사자 간의 약속으로
끝나는 문서가 아니며,
법원이 작성에 관여, 확정판결과 같은 효력을 발휘
이를 통해 임대인은 명도소송 없이도
임차인의 재산에 대해 법적 집행 절차가 가능
"제소전화해조서" 선호되는 사유
1. 시간과 비용절감
명도소송을 통한 판결 통상 6개월 이상 소요
이 기간 동안
상가 주인은 임대 수익을 잃을 가능성이 크며,
제소전화해조서 제도를 활용하면
이러한 손실을 줄일 수 있습니다.
2. 분쟁의 신속한 해결
계약 해지 사유가 발생,
임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는 경우,
법적 절차가 필요
제소전화해조서를 통해 즉각적인 강제집행이 가능
3. 임대인의 피해 예방
임차인이 지속적으로 월세를 미납
계약 조건을 위반시,
이럴 때 빠르고 간단하게 문제를 해결할 수 있는~
"제소전화해조서" 포함 항목
1. 임대료 연체 기준
몇 개월 이상 월세가 밀릴 경우,
계약이 자동 해지된다는 규정
2. 시설물 관리 및 원상복구 의무
임차인이 건물의 원래 상태를 훼손하지 않도록 하고,
계약 종료 시 원상복구가 이루어지지 않을 경우
임대인이 이를 강제로 수행할 수 있다는 내용
3. 권리금 회수 조건
임차인이 권리금을 회수할 권리를 보장하며,
임대인은 이를 방해하지 않도록 명시
4. 계약해지와 명도
계약 종료 후 일정 기간(예: 1개월) 내
상가를 비워야 하며, 이를 위반할 경우
강제집행 절차가 진행됨을 명시
5. 조서에 따른 강제집행 조항
법적 조건 충족 시, 추가 소송 없이
곧바로 강제집행을 시행할 수 있도록 규정
"제소전화해조서" 작성 절차
1. 서류준비
임대차계약서, 위임장, 건축물대장 등 관련 문서를
준비하여 법무법인에 제출
2. 법원 신청
변호사의 도움을 받아 관할 법원에 제소전화해
신청서를 제출
3. 조정기일 출석
법원이 정한 날짜에 임대인과 임차인이 법원에 출석
보통 임대인은 변호사를 통해 대신 참석
4. 합의 도출 및 조서 작성
법원의 중재를 통해 양측의 합의를 이끌어내고,
이를 문서화하여 작성
5. 조서 확정
작성된 조서는 법원의 확정을 통해
판결문과 같은 효력을 가지게 됩니다.
지금까지, 제소전화해조서 에 대해
알아봤는데요.
명도소송 대신 시간적, 경제적 부담을 줄이고,
상호간에 빠른, 효과적인 계약을
이끌어 낼 수 있는 방법
종종 활용해보실것을 추천드립니다.
