안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
오늘은 상임법의 대항력, 확정일자와 우선변제권, 최우선변제권에 대해
차근히 살펴볼게요~
1. 상가임대차보호법의 대항력이란?
대항요건 : 상가건물인도 + 사업자등록신청
대항력이란
제 3자에게 나의 권리를
주장할 수 있는 법률상의 힘이라고 보시면 되세요
주임법에서의 대항력은 <주택인도+전입신고>시
다음날 0시 효력이 발생
상임법에서의 대항력은 <상가건물인도 + 사업자등록신청>시
다음날 0시 효력 발생
혹시, 유의하셔야 할 부분은,
사업자등록증 받은날이 아닌 사업자등록 신청한 날 기준이라는거에요
대항력을 얻은 임차인은
임대인(상가주인)이
제 3자에게 상가를 판매한다 해도
계속해서 상가를 사용할 수 있는 권리가 있고, 새로운 주인은 계약만료시 임차인에게
보증금을 반환할 의무를 가집니다.
하지만, 경매 공매시
선순위 저당권자가 있다면 후순위인 임차인에겐
대항력이 인정되지 않으니 이 부분은 꼭 확인 하신후에
선순위 저당권자가 있다면,
계약을 진행하지 않으시는걸 추천드려요
2. 상임법 확정일자 및 우선변제권
우선변제요건 : 대항요건+확정일자
주택임대차시 주민센터에 가서 전입신고하고 확정일자를 받듯이
상가임대차에서도 확정일자를 받는데요
그래야만 우선변제권이 생기게 된답니다
우선변제권이 없으면
경매 공매로 건물이 넘어갔을 때 보증금을 못받게 되니
상가임대차에서도 꼭 확정일자 받으셔야해요
그렇다면,
사업자등록신청과 확정일자는 어디에서 받을 수 있을까요?
바로, 관할 세무서에서 받으실 수 있어요
또한, 임차한 상가건물의 환가대금 뿐만 아니라
대지의 환가대금에 대해서도 우선변제권이 인정되요.
3. 상임법 최우선변제권
최우선변제요건 : 대항요건 + 소액임차인(환산보증금 일정액 이하)
최우선변제권은
소액임차인을 보호하기 위한 장치로
선순위보다 우선하여 보증금의 일정액을 보장해주는 권리에요.
cf. 주임법에서의 최우선변제권과 같은 의미인데,
기준금액은 당연히 다릅니다.
가장 중요한 것은
반드시 경매신청등기 전에 대항요건을 갖춰야 한다는 것
기준이 되는 환산보증금
(보증금 + 월세*100)을 알아보면,
아래와 같은 시행령에서 확인해 볼 수 있어요
서울을 기준으로
환산보증금이 6천500만원 이하인 임차인이
대항요건을 갖추면 최우선변제권을 갖게 되고,
해당 상가가 경매에 넘어가 낙찰이 되면
다른 채권자들보다 우선하여 2천200만원내에서 변제받게 되는거에요
이때 인정되는 금액은 상가건물 가액의 1/2 을
넘지 않는 범위에서만 인정되고요.
이러한 이유들로 상가계약을 할때 환산보증금이 중요한데요~
환산보증금을 기준으로
상임법이 적용될지? 안 될지? 소액임차인이 될지? 안될지?
결정되기 때문이에요
내가 들어가려는 상가가 좀 비싼곳이다 싶으면
상임법 적용이 될지 살펴보시고~
좀 저렴한 곳이다 싶으면
내가 소액임차인이 될 수 있을지 보시고~
임대인과 보증금 및 월세를 협의해 보시는게 좋을거 같아요~
cf. 참고로 주임법에서는 환산보증금이 아닌
그냥 보증금만으로 기준을 삼으니 혼돈하지 마세요~
만일 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된
상가건물에 들어가는 소액임차인은 최우선변제권이 인정될까요?
"당연히 아닙니다. 인정되지 않습니다. "
그러니, 임차권등기명령이 없는 상가건물인지도 꼭 확인 부탁드릴게요~
4. 만일, 임차인이 전대했다면?
임차인이 전대차하였다면 반드시
"직접 점유자"인 전차인 명의로 "사업자등록"을 해야
"대항력(및 우선변제권)"이 인정되는것!
그러니, 전대차를 하실때에는
반드시 직접점유자, 원래 임차인을 통한 사업자등록을 해야 함
이렇게 오늘은
상임법의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권에 대해 알아보았는데요~
천천히 읽어 보시면,
어려울일 하나 없는 내용들로 쉽고 간결하게 구성하였으니
상가를 임차하실땐 꼭 기억해주세요~
