안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
상가 임차인을 보호하기 위해 만들어진 상가건물임대차보호법(상임법)
알아볼게요
1. 상가임대차보호법 이란?
주택임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법이 있다면!
상가임차인을 보호하기 위해 상가건물임대차보호법 있다는건 기본!!
두가지 법의 가장 큰 차이점은
주임법에 비해
상임법은 "상가임차인이라고
다 보호해주진 않는다는 점" 인데요~
그렇다면, 어떤 경우
상임법 적용을 받을 수 있는지 알아보도록 할게요
"첫째, 환산보증금이 일정액 이하이어야 해요"
주임법에서는
보증금/월세 금액에 상관없이 보호를 받을 수 있어서
통상, 비싼 집에 전세 사는 사람도 낮은 가격의 전세 사는 사람도
모두 보호가 되었는데요~
상임법에서는
높은 환산보증금의 상가임차인은 보호대상이 아니에요
지역별로 환산보증금 기준이 달라서
계약전 꼭 확인하셔야 해요!
서울의 환산보증금 기준이 9억이죠
9억을 초과하는 서울에 있는 상가임차인은
상임법 적용을 받지 못한다는 뜻이에요
(예외사항이 있기는 한데요. 아래에서 설명해 드리도록 할게요)
환산보증금 계산방법!!
통상 계산은, 보증금에 월세의 100배 한 값을 더해서 산출해요
가령, 보증금 5억에 월세 150만원이라면~
환산보증금 = 5억(보증금) + 150만(월세) * 100 = 6억 5천만원
"둘째, 상가건물이어야 해요"
1. 사업자등록 대상이 되는 건물이어야 하고
2. 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차일 때 적용되요.
여기서 하나 중요한 건
상가건물에 해당되는지 안되는지 여부가 공부상표시가 아닌
실질적으로 판단하게 된다는거 알고 계시고요
단순히 상품을
보관.제조.가공하는 공장.창고 등은 영업용이 아니기에
상임법 적용이 안되지만,
그곳에서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지면
상임법 대상에 해당되요.
가령, 신발을 만들기만 하면 적용이 안되지만
판매도 같이 한다면 적용대상이 되요.
그래도, 애매한 부분이 있으실때에는 사전에 구청에 꼭 확인하시길 바랄게요
"셋째, 일시사용을 위한 임대차에는
적용이 되지 않습니다."
지속적으로 사용하는 것에 적용을 하는 것이고요
일시적인, 잠깐 사용을 위한 것에 대해서는 적용이 되지 않아요
"넷째, 등기가 되어 있지 않은 미등기 건물 전세에도
"상가임대차보호법"은 적용이 된답니다."
미등기 건물의 전세여도 먹고 사는 문제이기 때문에
보호할 가치가 있다고 판단,
그래서 법으로 적용이 되고 있어요
"다섯째, 환산보증금 초과시에도 적용되는 규정."
위에서 환산보증금을 지역별로 정해놓은 기준을 초과하면
상임법 적용을 받지 않는다!!라고 했는데요.
그럼에도 불구하고
"이정도는 법으로 보호를 해야겠다" 싶어서
적용시키는 규정들이 있습니다.
즉,
서울지역을 기준으로 할때 환산보증금 9억이 초과되는
상가임차인이라 하더라도
보호받을 수 있는 규정들이에요.
1) 대항력
2) 계약갱신요구권
3) 계약갱신요구등에 관한 임시특례
4) 보증금 차임증감청구권
5) 권리금보호규정
6) 3기 차임 연체시 해지규정
7) 표준계약서 규정
8) 표준권리금계약서
위 규정들은 환산보증금 상관없이
언제든 보호받을 수 있는 규정들이니 참고하세요
< 주의할 점 >
1) 대항력은 위에 해당하나
우선변제권은 보호규정이 아니라는 거에요
대항력과 우선변제권을 같이 생각하시는 분들이 더러 있으실텐데요
초과인 경우
대항력은 인정되나
우선변제권은 인정이 안된다는 점 기억해주세요
오늘은 상임법 중 환산보증금과 그 적용되는 범위에 대해 알아보았습니다.
