안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
주택임차시 법정갱신과 묵시적갱신의 계약기간
1. 전월세 계약기간, 임차인은 2년 보장되고, 주장 가능?
전.월세 계약 통상적으로 2년씩 하며, 2년 계약한 임차인
2년동안 방해없이 거주 가능~
2. 1년 계약한 임차인은 1년만 살아야 하나?
주임법에서 2년 미만의 기간인 경우에도 2년을 보장하기 때문에
임차인이 원할경우에는 2년까지 거주 가능합니다.
3. 이 법(2번 항목)이 임대인에게도 적용되나요?
주임법은 임차인을 보호하고자 하는 법이기 때문에 임차인에게만 해당
4. 자~ 그렇다면, 2년 계약한 임차인 1년만 주장할 수 있나요?
계약은 서로간의 신뢰이기 때문에, 임차인이 2년을 계약했다면
2년을 거주해야 하는 의무가 있습니다.
5. 그럼 2년계약했는데 그 전에 이사가야하는 상황이 생긴다면?
그땐 임대인과 협의하고 이사갈 수 있습니다.
다만,
기간을 못채운건 임차인 책임이므로
이때 새로운 세입자를 들여올때 발생하는 중개보수는 대체로 임차인이 부담합니다.
반대로 임대인 사정으로 계약기간을 못채우는 경우
임대인은 임차인에게 이사비 명목으로 어느정도 금액을 지급함이 보통 입니다.
6. 임차인이라면 1년 계약이 유리한가?
2년동안 아무런 이슈없이 거주 할 수 있을 것 같다면 상관없지만
2년내에 이슈가 발생할 가능성이 있다면 임차인입장에서 1년 계약이 유리합니다.
1년 계약을 하더라도 2년까지 거주 할 수 있지만
2년 계약 했다가 중간에 나가게 되면 중개보수를 물어줘야 하기 때문입니다.
그렇지만 요즘은 임대인도 중개업소를 통해
임대차 계약을 하므로 사전에 이런것들은 미리 알고 있어서
1년 계약은 잘 안하려 하고, 1년 계약하더라도
2년까지 살 수 있다는걸 알기 때문에
이제는 별다른 소용이 없어 보입니다.
7. 묵시적 갱신(법정갱신) 어디까지 얼마나 알고 있으신가요?
임대인이 임차인에게 계약기간 만료 6개월에서 2개월 전까지
(임차인은 2개월 전까지)
양쪽 다 말(계약기간에 대한 언급)을 안했다면 법에서는
계약이 갱신되었다고 보는데요
다른말로 법정갱신이라고 해요
8. 그럼 묵시적갱신 조건은 어떻게 될까요?
임대인도 임차인도 서로 아무 연락이나 통보 없이
있다가 갱신이 된것이므로 이때 조건은
기존 계약과 동일한 조건으로 보며 존속기간(계약기간)은 다시 2년으로 합니다.
다만,
임차인이 2기 차임액(2회분 월세)을
연체하거나 임차인의무를 현저히 위반한다면
묵시적갱신(법정갱신)은 인정되지 않습니다.
9. 묵시적갱신이 되면 무조건 2년을 지켜야 하나요?
이 질문 질문자가
임대인이라면 "네 그렇습니다"
임차인이라면 "아닙니다"
임차인은 언제든지 해지가 가능하고 임대인에게 통보하고 3개월 뒤 효력이 발생합니다.
임대인은 묵시적갱신이 되면 2년 자동연장입니다~
10. 묵시적갱신 도 전월세 신고를 해야 하나요?
보증금 6000만원이상, 월세 30만원 초과인 경우
전월세 신고를 해야 하는데요
(계약일로부터 30일이내)
신고하지 않으면 임대인과 임차인에게 각각 100만원씩 과태료가 나와요
다만 묵시적갱신이나 임대료변경이 없는 갱신이면 신고 대상이 아닙니다.
11. 계약서를 다시 작성해야 하나요?
변동사항이 없다면 계약서는 다시 쓰지 않아도 괜찮습니다.
법정갱신 즉, 법으로 이미 정했다는 의미이기 때문
12. 확정일자를 다시 받아야 하나요?
전월세 임차시 확정일자 받아야 우선변제권
(경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 권리)
생기기때문에 아주 중요한데요~
13. 묵시적 갱신이 된 경우 확정일자는 어떻게 될까요?
이경우 기존에 취득한 우선변제권을 그대로 유지할 수 있으니 확정일자를 다시 받을 필요가 없어요!
오히려 다시 확정일자를 받을경우 기존순위를 포기하고
새로운 순위를 받게 되어 절대 안됩니다
그러나 묵시적갱신이 아닌 변동사항이 있는 재계약이나
계약갱신청구권을 행사한 경우에는 확정일자를 다시 받으셔야 해요.
14. 묵시적 갱신은 1회만 가능한가요?
아닙니다.
계약갱신청구권은 1회에 한해서 행사 가능하나
묵시적갱신은 횟수 제한이 없습니다.
오늘은
전월세 계약기간 및 주임법의 묵시적 갱신에
대해 알아보았고요~
다음번 시간에는
상임법에서의 묵시적 갱신과
일반임대차에서의 묵시적 갱신에 대해서도
알아보도록 할게요~
