안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
"임차권등기명령"
< 사례연구 >
* A는 전세 보증금을 받지 못했는데,
일단 이사부터 간 A 과연 괜찮을까요?
23년 3월 전세계약이 만료되는 A는 계약이 만료되면 이사갈 계획으로
집주인에게 미리 통보하고 이사갈 집을 계약했죠~
계약이 만료되는 시점이 되자 집주인은 다음 세입자를 못구해서
세입자를 구하면 보증금을 돌려주겠다며 시간을 더 달라고 해요~
A는 상황이 급하여
일단 이사부터 하고 좀 기다리기로 했는데요~
과연??? 괜찮을까요???
아무런 조치없이 바로 이사했다면
A는 종전에 취득한 대항력과
우선변제권을 상실하게 되고,
스스로 보증금을 포기한 셈이되어
보증금을 돌려받기가 매우 어렵게 될 수도 있습니다.
* 그럼 A를 도와줄 방법은 과연 뭘까요?
이사는 가야하고
보증금은 못준다하고
이사나가면 대항력 잃고
정말 답답한 상황이 아닐 수 없죠~
이럴경우 임차인을 보호하기 위해
주임법에서는 임차권등기명령제도 라는 것을 두고 있어요.
위 상황에서 A는 법원에
임차권등기명령을 신청할 수 있고
법원의 집행명령에 따른 등기를 마치게 되면
기존 대항력이 유지되어
A는 자유롭게 이사를 나갈 수 있습니다.
* 그럼, 임차권등기명령이라는것은
계약기간 중에도 신청할 수 있나요?
임대차가 종료시에만 신청할 수 있으며
계약기간이 끝나서 임대차가 종료된 경우를 포함,
해지통고, 합의해제 등
임대차가 종료되었을 때를 말합니다.
* 대항력과 우선변제권 취득시기는
어떻게 될까요?
만일 기존에 대항력과 우선변제권이 효력있게, 있었다면
기존 것이 그대로 유지(순위보전)되고요~
없었다면,
새롭게 대항력과 우선변제권을 얻게 되요~
하지만 그사이 저당권이 잡힌다거나 하면 당연히 순위가 밀리게 되겠죠?
그러니 전입신고와 확정일자는 빠를수록 좋아요!
* 소액임차인의
대항력과 우선변제권 취득시기는
어떻게 될까요?
임차권등기가 끝난 집에
새로 들어오는 소액임차인!
최우선변제권 인정 될까요?
안됩니다!
이는 임차권등기한 임차인 A에게
새로 들어오는 소액임차인의
최우선변제권의 행사로 인해
손해가 발생 할수 있기 때문입니다.
임차권등기가 되어있다는 것은
집주인이 보증금을 반환할 능력이 없거나
의사가 없다는 뜻, 문제가 있다고 판단되므로,
임대차 계약시에 꼭 중개사에게 문의 하시거나
주의 하셔야 해요~
* 임차권 등기명령의
비용은 누가 부담하게 되나요?
결국은, 임대인이 부담합니다.
임차인은 임차권등기명령신청 및 임차권등기 시
발생하는 비용~
당장은 등기를 해야 하므로
본인 호주머니에서 나가게 되겠지만,
향후, 임차권등기명령 말소시에
임대인에게 청구할 수 있습니다. 그러니 영수증 구비는 필수~
오늘 역시 아파트 임차인이라면
반드시 알아 두셔야 할
"임차권등기명령" 제도에 대해 알아봤는데요~
이는 임차인의 중요한 권리임을
우리 모두 기억하자구요~
