안녕하세요
송도에 있는 "부동산 다름 공인중개사" 입니다.
"우선변제권"
경매,공매시 후순위권리자보다 우선
변제받을 수 있는 권리
그에 반해, 경매 공매시
"선순위권리자" 보다 우선해서 변제받게 해주는 것?
네~ 그것이 바로
"최우선변제권"
"우선변제권은 후순위권리자 보다 우선"
"최우선변제권은 선순위권리자 보다 우선"
최우선변제권 효력 발생?
1. 물건에 경매신청등기 전 까지
대항요건(주택인도 + 전입신고)을 유지
단, 확정일자는 요건이 아니지만,
우선변제권을 위해서
이미 확정일자는 받아둔 상태여야 하겠습니다.
최우선변제권은 보증금 중 일정액 적용
그러니, 나머지 부분에 대한 보장을 위해선
확정일자를 받아 두어야 해요~
2. 소액임차인이어야 함
임차금액이 21년 5월 개정 되었으니
이 부분도 참고 하셔야 하는데요~
3. 보증금 중 일정액을 변제
최우선변제금액은 해당
주택가액(대지가액 포함)의 1/2을 넘지 못함 (참고)
하나 더 아셔야 할건~
이미 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 주택을
그이후에 임차한 소액임차인은
최우선변제권이 없습니다.
마지막 하나 더~
처음 임대차계약시 소액임차인이었으나
계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액~
기준금액을 넘어~
소액임차인이 아니게 된 경우
역시
최우선변제권이 인정되지 않습니다.
* 그럼, 임차금액이 얼마일때~
소액임차인이 될 수 있나요?
1) 서울시 : 1억5천만원
2) 세종,용인,화성,김포,과밀억제권역 : 1억3천만원
3) 광역시, 안산시,광주시,파주시,이천시,평택시 : 7천만원
4) 그 밖의 지역 : 6천만원
<소액임차인 보증금 기준 : 21.05.11 기준>
*
1) 서울시 : 5천만원
2) 세종,용인,화성,김포,과밀억제권역 : 4천3백만원
3) 광역시, 안산시,광주시,파주시,이천시,평택시 : 2천3백만원
4) 그 밖의 지역 : 2천만원
<보증금 중 일정액 : 21.05.11 기준>
여기서 착안점 하나!!
시간이 지나면서 소액임차인 기준이
바뀌어 가거든요~
본인이 소액임차인이 맞는지? 아닌지? 에
대한 기준은 바로 바로!!
임대차계약체결시를 기준으로 하는것이 아니라~~~
해당 주택의
"담보물권 취득시(저당권 설정시)"를 기준으로
한다는 사실~~
너무 너무 중요하답니다~
즉, 결론은
본인이 임차하고자 하는 주택의
선순위 저당권이 설정 당시의
소액임차인 기준 금액에
본인의 임대차금액이 포함되는지 여부
확인하셔야 한다는 얘기입니다~
그렇기 때문에 본인 임차주택에
선순위 저당권이 언제 설정 되었는지
꼭 확인하셔야
소액임차인 여부를 확인할 수 있으세요~
* 근래에는
주택임대차 계약시에
우선적으로 전세사기 라는 단어가 전국적으로
메스컴을 탄 이후로
가급적 아니 왠만하면
임차인 분께서 융자금이 있은 아예~
처음부터 거르시고 브리핑을 받는 경우가 있으세요~
그래서, 임대인분들께서는
가급적, 전세금 반환 보증보험을
가입시켜주고 있으세요~
그럼, 다음시간에는 좀 더 재밌는
내용으로 만나요~
